套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

以“中国礼”传“中国情” 《小芒年礼节》在烟火气中升腾信心和力量******

　　车水马龙的早高峰回来了，此起彼伏的餐馆叫号声回来了，欢快动感的广场舞回来了……在不断回归的烟火气里，兔年春节的脚步离我们越来越近。

　　过了腊八就是年。从12月30日（腊八初八）到1月8日，在湖南卫视、芒果TV、小芒APP三平台同步播出的《小芒年礼节》系列节目，以“9期微综艺+1台晚会”的组合攻势，热热闹闹拉开了打年货、备年礼、迎新春的序幕。

　　即将到来的兔年春节对于很多人而言，是一趟迟来了三年的回家过年。1月8日晚播出的《小芒年礼节》作为烟火气逐步回归后首场唤醒年味的晚会，以贴近生活表达、弘扬年礼美学、凸显融合创新的形式，串联亲情、爱情、友情三种“中国情”，用最抚凡人心的人间烟火气提振信心，汇聚力量，鼓舞大家继续开启向美好生活迈进的新篇章。

　　以“情”为线

　　传递最抚凡人心的人间烟火气

　　春节是中国人身心的集体归乡之旅。亲人间耐心的陪伴，朋友间铁打的聚会，爱人间温柔的感谢，都是在给一个人的心灵注入最底层的力量。

　　人间烟火处，年味渐浓时。《小芒年礼节》用三大版块娓娓讲述中国人的亲情、爱情、友情，在今年这个特殊的时期，为含蓄的中国人打造一场表白爱意、传递祝福、温暖彼此的仪式。

　　整场晚会，无论精心编排的文艺表演，还是特别设计的互动访谈，都紧扣“情”字，直戳观众内心的柔软：潘玮柏在《华丽进行曲》中唱出父母年轻时“苹果寄情”的故事；武力、武艺、武星父子三人同台用《嗨唱》带来“动次动次”的欢乐节奏；李承铉《我爱你就像》的歌词里藏着太太戚薇“爱的礼物”；姜潮携手麦迪娜演绎《让我为你唱首歌》，王大陆联袂蔡卓宜吟唱《看月亮爬上来》，两对爱人将甜蜜送给天下有情人……

　　伴随“乔春燕”黄小蕾、“郝冬梅”隋俊波怀旧感满满的歌曲《儿时》，以及现场和《人世间》作者梁晓声的视频连线，众多观众瞬间被点燃了《人世间》里横跨了半个多世纪的过年记忆。在这部百姓生活史诗中，年味就是最美丽的人间烟火，哪怕现实总在绊住脚步，也不能阻挡分隔异地的周家人奔向家的方向。有观众表示，《小芒年礼节》与《人世间》的联动绝不止怀旧那么简单，它其实是在召唤我们要珍惜每一次团圆，无论多忙、多累、多远，都要尽量去享受和家人相聚的时光。

　　一则纪实短片，将“回家”的情绪掀至最高潮。《小芒年礼节》用镜头直击了湖南援疆干部田魁的回家之路。从新疆到湖南，3000多公里的距离，从2020到2022，1000多个日夜，当田魁终于可以和妻子周晴及两个女儿团圆——观众所见证的，是可以跨越时间和距离的家之“小爱”，更是平凡的人们用责任、奉献和担当谱写的国之“大爱”。

　　“我们年复一年庆祝春节，拥抱身边的亲友，对世界献上自己的热情与祝福，是因为我们相信，无论过去的一年我们经历了怎样的困难，星辰更迭，生生不息，春天一定会到来，这就是我们中国人的精神力量”，晚会中的这段话，几乎可以代表《小芒年礼节》想要表达的最强心声。

　　以“礼”为核

　　触摸中国年里跳动的文化脉搏

　　年味，藏在博大精深的传统礼仪之中。唤醒年味，即是从当下琳琅满目的生活方式里，触摸中华文明生生不息的脉动，找回无论时代如何变迁都不曾磨灭的情怀。

　　从去年的《小芒年货节》到今年的《小芒年礼节》，名称的更迭折射了内核的升级。作为一台为新潮国货助力的年货晚会，《小芒年礼节》以弘扬中华“年礼”美学为精神内核，在追古念今的美好生活抒怀中，呈现中国传统年节文化五千年以来的变迁与发展，系紧横亘古今的精神纽带。

　　其中，张晓龙的《礼耀中国年》获网友点赞“涨知识”又“长精神”。舞台上，他穿梭于中国古代不同时期的过年场景，以沉浸式的讲解，在观众眼前徐徐展开一幅生动的千载礼仪华章：宋朝时期，朋友之间互赠礼物，称之为“馈岁”；“守岁”从古传承至今，杜甫诗云“守岁阿戎家，椒盘已颂花”，年夜饭的第一步，就是向年长者敬屠苏酒；如果难以登门遍访，唐朝名士就把拜年帖塞到朋友家的门口，这就是贺年卡的前身……

　　正因为中华上下五千年的礼制大成，“和”的民族基因，才得以一直融汇在我们的骨血里。《小芒年礼节》在三个篇章中，妙论“礼之用，和为贵”的真谛：礼送父母，送的是孝顺；礼送爱人，送的是呵护；礼送朋友，送的是关心。礼物可以轻，但情意深重，这才是中国年礼真正的文化美学所在。

　　值得一提的是，作为《小芒年礼节》晚会的预热，特别节目《“芒”着过新年》在九期微综艺里陆续解锁了“陪爸妈过年”“第一次去对象家过年”“只要幸福不要肥”“不回家，也要好好过年”等九大经典场景，通过街头海采、嘉宾分享、与亲友团代表互动等形式，聆听不同群体的春节心声，奉上了一部很有借鉴意义的春节礼仪宝典。

　　身为芒果TV旗下的新潮国货内容电商平台，小芒自诞生之日起，就以用优质内容向年轻群体推荐精品国货为初心，致力于将中国文化元素和中国潮流品牌全面渗透到中国青年的生活之中。《小芒年礼节》以“中国礼”传“中国情”，既彰显了坚定中华文化立场、推进文化自信自强的担当，也承载了服务大众美好生活、助力民族品牌成长的愿景，为兔年春节的第一波氛围感吹来了一股别样的暖风。

　　中国年礼的背后，是中国温度、中国精神，更攒聚着大家面向新程的中国力量。正如有网友所说，我们打的不是年货，而是过年时那份沉甸甸的喜悦。